Cargando...Tras el adelanto que hizo el vocero presidencial, Manuel Adorni, el Gobierno disolvió el Fondo Fiduciario que sustentaba el Programa Procrear y anunció también la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo.
"Disuélvase el Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la vivienda única familiar creado por el Decreto N° 902 del 12 de junio de 2012 y su modificatorio", señala el texto en su artículo 1° y luego aclara que "el Ministerio de Economía realizará todos los actos necesarios para la liquidación" del fondo en cuestión.
En tanto, el texto remarca que "el Ministerio de Economía celebrará con el Banco Hipotecario S.A un contrato para la continuidad de la gestión de los créditos bajo las mismas condiciones de retribución establecidas en el contrato de Fideicomiso suscripto el 18 de julio de 2012.
En ese marco, el Gobierno implementó una nueva normativa sobre hipotecas mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, publicada en el Boletín Oficial.
Esta medida busca revitalizar el mercado inmobiliario, facilitando el acceso al crédito hipotecario y ofreciendo opciones innovadoras para quienes aspiran a adquirir una vivienda propia.
En sintonía, el Ejecutivo dispuso la implementación de "hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común".
La decisión se sustenta en que "el crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada y para impulsar la reactivación económica y productiva en el territorio nacional".
Qué son las hipotecas divisibles que lanzó el gobierno de Javier Milei
Las hipotecas divisibles son un tipo de crédito que se podrán aplicar sobre propiedades sujetas a proyectos inmobiliarios. La iniciativa no requiere ninguna adecuación a la regulación bancaria y depende de la Secretaría de Vivienda que conduce Rodrigo Aybar.
De esta manera, permite a cada comprador asumir su deuda cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Cualquier persona podrá acceder a largo plazo para financiar la compra de una propiedad de pozo o de un lote, incluso antes de la subdivisión de terrenos.
Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto. También se puede constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, por ejemplo en un subsuelo.
"Al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus modificatorias", remarca el Gobierno.
Las hipotecas divisibles son un tipo de crédito que se podrán aplicar sobre propiedades sujetas a proyectos inmobiliarios.
La medida establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos para quienes desean invertir en viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:
1. Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: una de las innovaciones más destacadas del DNU 1017/2024 es la introducción de hipotecas divisibles, que permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.
2. Hipotecas sobre el derecho real de superficie: esta nueva normativa también habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.
3. Registro de boletos de compraventa: otro punto clave del decreto es la posibilidad de registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.
4. Seguro facultativo para proyectos en construcción: A diferencia de la normativa anterior, el DNU 1017/2024 hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.
Cuáles son los requisitos para acceder a una hipoteca divisible
Según dicta el decreto 1017, los requisitos para acceder a la hipoteca divisible son:
- El dominio del inmueble debe constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
- Tiene que contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión que detalle el número, las características, destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno y el proyecto urbanístico.
- Deberá contener la conformidad de las partes a fin de que se proceda con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que afectarán a cada unidad o lote.
Objetivos y beneficios de la nueva normativa de hipotecas
La normativa tiene el objetivo de hacer más accesible el crédito hipotecario y facilitar el financiamiento de desarrollos inmobiliarios. A través de medidas como las hipotecas divisibles y la flexibilización de garantías, el Gobierno busca incentivar la construcción de viviendas y reducir el déficit habitacional, que afecta a un amplio sector de la población.
Además, se espera que esta medida impulse el empleo en el sector de la construcción, ya que un mercado hipotecario más accesible genera demanda de nuevos proyectos y viviendas. Esto tiene un efecto directo en la creación de empleos y en el fortalecimiento de la cadena de valor inmobiliaria.
Según el decreto, la situación económica actual de Argentina permite implementar estas reformas de forma adecuada. Durante el último año, el país ha experimentado una reducción en la inflación y una estabilización del tipo de cambio, factores que, junto con el crecimiento del empleo registrado y la mejora en los salarios, crean un entorno favorable para el crédito hipotecario.
El Gobierno espera que la mayor accesibilidad al crédito impulse no solo el mercado inmobiliario, sino que también genere un efecto multiplicador en otros sectores, estimulando el consumo, la inversión y la generación de empleo.
La normativa tiene el objetivo de hacer más accesible el crédito hipotecario y facilitar el financiamiento de desarrollos inmobiliarios.
Para asegurar que la normativa se aplique de forma uniforme en todo el país, el Ministerio de Economía implementará un plan de armonización federal en coordinación con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Se espera que cada jurisdicción implemente las medidas necesarias para el registro de boletos de compraventa, así como para fomentar el uso del derecho de superficie en los desarrollos inmobiliarios.
La Comisión Nacional de Valores (CNV) y la Superintendencia de Seguros de la Nación también tendrán un rol activo en el desarrollo de esta normativa. La CNV promoverá la securitización de hipotecas, lo que facilitará su colocación en el mercado de capitales, mientras que la Superintendencia trabajará en el diseño de coberturas de seguros específicas para los proyectos inmobiliarios, ofreciendo respaldo a los préstamos hipotecarios.
